佳兆业的长期主义 加速降杠杆、增利润、长业绩

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原标题:佳兆业的长期主义 加速降杠杆、增利润、长业绩

“我们这一年的业绩,包括公司降负债的表现,都是下了功夫的。我们既要保证符合监管的要求,也要保证资金方面的安全,同时还要保证发展方面的要求。”佳兆业2020年度业绩发布会现场,佳兆业集团董事局主席郭英成发出这样的感慨。

过去这一年,无论是疫情冲击,还是“三道红线”的祭出,抑或是房地产贷款集中度管理的“围攻”,每一个外部环境的变化,都对房地产企业带来更艰难的考验。即便如此,佳兆业仍按时完成冲刺千亿的预期。与此同时,这家近两年持续坚持“降杠杆”的企业,还在去年实现“三道红线”由“橙”转“黄”, 超预期完成短期降负债目标,而在手现金流同比增长近三成。

规模增长、安全运营与稳健财务三者之间的平衡,在佳兆业的业绩中得以体现。对于2021年,佳兆业预期继续以利润为导向,以审慎稳健的财务管理、高效的项目运营持续提升效益,同时还要保证销售规模合理增长至1300亿元。

旧改支撑千亿目标实现

四年前佳兆业为自己设定的千亿目标,在疫情冲击之下,依然如期实现了。年报数据显示,2020年佳兆业合约销售金额再创历史新高,同比增长21%至1069亿元;销售面积同比增长33%至620万平方米。

在第三方机构克而瑞的统计榜单中,2020年,佳兆业年度业绩排名向前提升5位,位列全国第24名。2018-2020年间,不管市场如何波动,佳兆业的销售年复合增长率都维持在双位数,达24%,发展后劲十足。

城市更新对于佳兆业业绩的红利正在进一步释放。上述超千亿销售额中,城市更新的业绩占比三分之一。如果分区域来观察,去年,佳兆业布局的5大区域中,粤港澳大湾区市场表现最为突出,贡献了约625.79亿元销售额,业绩占比高达58%。

粤港澳大湾区的规模提升同样有赖于越来越多的城市更新项目实现转化并入市。近年来,佳兆业集团城市更新项目转化速度明显提升——按照佳兆业方面提供的数据,去年,佳兆业转化的旧改项目共计9个,对应的可售面积近180万平方米,同比大幅增长152%。这一转化面积,也远远高于去年初佳兆业定下的每年旧改转化实现80-100万平方米的计划。这些转化项目均位于粤港澳大湾区的香港、深圳及广州,对应的可售货值约640亿元。

“城市更新是佳兆业的核心板块。”在业绩会现场,佳兆业执行董事兼总裁麦帆透露了两大计划,一个是三年行动计划;2021-2023三年,佳兆业预计将有至少50个项目完成转化供地,提供大约500万平方米占地面积的开发用地规模。另一个则是三年之外的远期项目也设置了近期目标,多个城市更新项目都有一个系统性安排。

最快可以实现的是,今年上半年,佳兆业可转化的城市更新项目超过100万平方米,对应的总货值约660亿元。这意味着,更大体量的城市更新转化,还将持续为佳兆业的业绩发展提供强有力保障。

尝到甜头的佳兆业已经在城市更新上进一步发力。2020年,佳兆业新拓的城市更新项目多达54个,主要集中在深圳、广州、东莞等大湾区核心城市,新增数量是2019年的近三倍。与此同时,佳兆业也将城市更新模式加速复制到全国其他区域,贵州、湖北等地在去年均实现首个项目落地,城市更新版图不断扩大。

截至目前,佳兆业拥有201个城市更新项目储备,占地面积超5000万平方米,其中绝大部分位于大湾区,深圳、广州两地货值占比更是高达86%。麦帆称,城市更新的土地成本相对更低,三年行动计划完成之后,将对佳兆业的毛利率、净利率形成强力的支撑。

事实上,哪怕不含未转化的城市更新储备,佳兆业的总土地储备也达到2875万平方米,总货值约6700亿元。按货值占比计算,大湾区的土储占比约69%;一线城市占比约51%。

2021年,佳兆业将全年的销售目标定在1300亿元规模上。按照麦帆提供的数据,今年佳兆业的可售货值为1910亿元,可售面积1074万平方米。

“假如去化率达到60%-65%,我们就能实现这一目标。”郭英成说,但佳兆业还是希望有质量的增长,尤其要在利润、风险能够取得平衡的情况下保证合理增长,未来要保证粤港澳大湾区和长三角领域的增速每年不低于20%。

“三道红线”降至黄档

优质的城市更新资产有效实现佳兆业在成本层面的管控,一定程度上促使佳兆业的有息负债规模得以控制在健康范围内。严监管政策周期内,规模增长和安全运营的平衡性驾驭能力,是所有房企都不得不面对的一个新挑战。这两年,保持规模质量增长的同时,稳健财务策略一直是佳兆业坚守的方向。

2020年,佳兆业致力于资本结构优化,主动进行融资管理。截至2020年底,佳兆业净负债率同比大幅下降46个百分点至98%,超预期完成短期降负债目标;现金短债比由上年末的1.1倍提升至1.56倍;剔除预收账款的资产负债率也由上年末的75.9%下降5.6个百分点至70.3%。

“三道红线”实现从橙色档成功转向黄色档,佳兆业更新的目标,是希望2021年“三道红线”全部达标。

提升长短债比、降低融资成本、调整债务结构,这都是过去一年佳兆业为提升偿债能力所做的努力。截至2020年12月31日,佳兆业的到期债务中,1年内到期债务约231亿元,占19%;2年以上到期占81%;长债短债比为4.3,同比上升了1.6。

同期,佳兆业拥有现金储备约471亿元,较2019年增长27.4%,全年销售回款率约80%,较2019年增长5个百分点。

去年,佳兆业还积极开拓境内外创新型融资渠道,获得境内ABS额度超过100亿元、境内长租公寓专项债额度30亿元;在境外,除优先票据外,佳兆业首次在可持续发展债券框架下发行债券,共计6亿美元。

值得关注的是,这些创新融资方式促使融资成本再度下降。截至2020年12月31日,佳兆业境内融资成本为7.4%,较上年末下降60个BP;境外全年新增借款的综合成本较去年下降202个BP。

佳兆业首席财务官吴建新在业绩会上指出,从去年以及今年一季度来看,虽然目前企业信贷还没有大幅收紧,但是市场广泛预期融资环境将进一步趋紧。从融资层面来讲,只要总量能得到控制,多元化融资渠道依然是畅通的。而佳兆业的丰富土储、优质旧改资产、良好信用评级,都是其与大型银行等金融机构牢固合作的基础。“今年,佳兆业还会继续拓展多元化的融资渠道,抓住窗口期,争取将融资成本下降至7.8%左右。”

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